घर खरीदने से पहले 'कानूनी कुंडली' ज़रूर देखें! | डॉक्यूमेंट चेकलिस्ट ✔
करोड़ों का निवेश कर रहे हैं? सुनिश्चित करें कि कागजात पक्के हों, वरना भविष्य में पछताना पड़ सकता है।
"रियल एस्टेट में सबसे खराब निवेश वह नहीं है जो कीमत में घट जाए, बल्कि वह है जिसका टाइटल (Ownership) ही विवादित हो।"
I. स्वामित्व दस्तावेज़ (Title Documents) 📜
यह सुनिश्चित करता है कि विक्रेता के पास वास्तव में संपत्ति बेचने का कानूनी अधिकार है या नहीं।
1. टाइटल डीड या बिक्री विलेख (Sale Deed/Title Deed)
- यह सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज़ है जो संपत्ति का मालिकाना हक़ विक्रेता से खरीदार को हस्तांतरित करता है।
- जाँच करें कि विक्रेता का नाम डीड पर है या नहीं, और क्या संपत्ति पर कोई कर्ज (Loan) तो नहीं है।
2. एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट (Encumbrance Certificate - EC)
- यह प्रमाणित करता है कि संपत्ति किसी भी कानूनी या वित्तीय देनदारी (जैसे गिरवी, लीज) से मुक्त है या नहीं।
- इसे पिछले 15 से 30 वर्षों तक जाँच करना चाहिए ताकि कोई छिपा हुआ बोझ न रहे।
3. कन्वेयंस डीड (Conveyance Deed)
- यह दस्तावेज़ जमीन का मालिकाना हक़ डेवलपर/सोसाइटी को हस्तांतरित करता है; फ्लैट खरीदारों के लिए यह बहुत ज़रूरी है।
- यह सुनिश्चित करता है कि डेवलपर के पास पूरी जमीन का कानूनी टाइटल मौजूद था, जिस पर प्रोजेक्ट बनाया गया है।
4. प्रॉपर्टी टैक्स रसीदें (Property Tax Receipts)
- जाँच करें कि विक्रेता ने संपत्ति कर (Property Tax) और बिजली-पानी के बिलों का भुगतान अद्यतन (Up-to-date) कर दिया है।
- बकाया कर (Arrears) होने पर, खरीदार पर देनदारी आ सकती है, इसलिए नो-ड्यूज सर्टिफिकेट ज़रूर लें।
II. नियामक और निर्माण अनुमतियाँ 🏗️
ये दस्तावेज़ सुनिश्चित करते हैं कि निर्माण कानूनी और स्वीकृत मानदंडों के अनुसार हुआ है।
1. RERA पंजीकरण (RERA Registration)
- जाँच करें कि प्रोजेक्ट संबंधित RERA प्राधिकरण में पंजीकृत है और उसकी स्थिति 'सत्यापित' है।
- RERA पंजीकरण संख्या के बिना, प्रोजेक्ट में निवेश करना अत्यधिक जोखिमपूर्ण हो सकता है।
2. आरंभ प्रमाणपत्र (Commencement Certificate - CC)
- यह नगर निगम/प्राधिकरण द्वारा जारी किया जाता है और निर्माण शुरू करने की अनुमति देता है।
- CC के बिना निर्माण पूरी तरह से अवैध माना जाता है, जिससे बाद में विध्वंस का खतरा रहता है।
3. अधिभोग प्रमाणपत्र (Occupancy Certificate - OC)
- यह सबसे महत्वपूर्ण है, जो प्रमाणित करता है कि निर्माण स्वीकृत योजना के अनुसार पूरा हो गया है और रहने योग्य है।
- OC के बिना घर में रहना कानूनी रूप से सुरक्षित नहीं है और लोन मिलने में भी समस्या आ सकती है।
4. पूर्णता प्रमाणपत्र (Completion Certificate - CC)
- यह प्रमाणित करता है कि बिल्डिंग का निर्माण स्वीकृत योजना के अनुसार समाप्त हो गया है।
- OC प्राप्त करने के लिए CC का होना पहली शर्त होती है, जो प्रोजेक्ट के समापन की पुष्टि करता है।
III. लेआउट और फ्लोर प्लान (Layout and Floor Plans) 📏
यह सुनिश्चित करता है कि आप वही खरीद रहे हैं, जो कानूनी रूप से स्वीकृत है।
1. स्वीकृत बिल्डिंग प्लान (Approved Building Plan)
- नगर नियोजन प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित योजना, जो बताती है कि कितने फ्लोर और यूनिट्स बनाने की अनुमति थी।
- अपनी यूनिट के क्षेत्रफल, बालकनी और सामान्य क्षेत्रों को इस योजना से मिलाएँ ताकि कोई विचलन न हो।
2. कारपेट एरिया सर्टिफिकेट (Carpet Area Certificate)
- RERA मानदंडों के अनुसार, यह दस्तावेज़ दीवारों के भीतर के वास्तविक उपयोग योग्य क्षेत्र को स्पष्ट करता है।
- 'सुपर बिल्ट-अप एरिया' के बजाय 'कारपेट एरिया' के आधार पर ही भुगतान पर बातचीत करें।
3. म्यूटेशन सर्टिफिकेट (Mutation Certificate)
- यह दस्तावेज़ राजस्व रिकॉर्ड (Revenue Records) में मालिक के नाम के बदलाव को दर्शाता है।
- यह सुनिश्चित करता है कि सरकारी रिकॉर्ड में विक्रेता का नाम दर्ज है और वह बेचने का हकदार है।
IV. रेडी-टू-यूज़ प्रॉपर्टी खरीद चेकलिस्ट (प्रिंट करें और टिक करें!) ✔
- टाइटल डीड (या सेल डीड): विक्रेता के नाम पर पंजीकृत और स्पष्ट होना चाहिए।
- एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट (EC): 15-30 वर्षों तक संपत्ति पर कोई देनदारी नहीं होनी चाहिए।
- ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OC): नगर निगम/प्राधिकरण द्वारा जारी, रहने के लिए सबसे अनिवार्य परमिशन।
- कंप्लीशन सर्टिफिकेट (CC): बिल्डिंग का निर्माण कानूनी रूप से पूरा होना प्रमाणित करता है।
- RERA ID: प्रोजेक्ट का पंजीकरण ID आधिकारिक वेबसाइट पर सत्यापित होना चाहिए।
- म्यूटेशन सर्टिफिकेट: प्रॉपर्टी के टैक्स रिकॉर्ड में मालिक का नाम स्थानांतरित होना चाहिए।
- प्रॉपर्टी टैक्स रसीदें: पिछले 3 वर्षों तक का टैक्स भुगतान अद्यतन होना चाहिए।
- बिल्डिंग प्लान अप्रूवल: स्वीकृत लेआउट और फ्लोर प्लान की कॉपी ज़रूर देखें।
- सोसाइटी NOC (अपार्टमेंट के लिए): यदि सोसाइटी बन चुकी है तो खरीद पर आपत्ति न होने का पत्र।
- लोन क्लोजर (यदि लागू हो): यदि विक्रेता ने लोन चुका दिया है, तो बैंक से 'नो-ड्यूज सर्टिफिकेट' (NDC) लें।
अस्वीकरण (Disclaimer)
यह ब्लॉग पोस्ट केवल सूचनात्मक और शैक्षिक उद्देश्यों के लिए है। प्रॉपर्टी खरीदने से पहले की कानूनी आवश्यकताएं और दस्तावेज़ राज्य और संपत्ति के प्रकार (जमीन, फ्लैट, कृषि) के आधार पर भिन्न हो सकते हैं। हम किसी भी तरह की कानूनी या वित्तीय सलाह नहीं दे रहे हैं। किसी भी संपत्ति खरीद के निर्णय से पहले, आपको हमेशा इन सभी दस्तावेज़ों की जाँच के लिए एक योग्य कानूनी विशेषज्ञ या वकील से परामर्श लेना चाहिए।